Una operación de préstamo con garantía hipotecaria implica, además del coste financiero del propio préstamo, una serie de gastos asociados a la formalización: notario, registro, gestoría, tasación, impuestos. La Ley 5/2019 estableció en 2019 quién paga cada concepto. La regla general es que la mayoría los asume el prestamista.
Reparto de gastos por la Ley 5/2019
Para préstamos hipotecarios sobre inmuebles residenciales formalizados a partir del 16 de junio de 2019, los gastos se reparten así:
| Concepto | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|
| Notaría (escritura del préstamo) | Prestamista | Art. 14.1.e Ley 5/2019 |
| Registro de la Propiedad (inscripción de la garantía) | Prestamista | Art. 14.1.e Ley 5/2019 |
| Gestoría | Prestamista | Art. 14.1.e Ley 5/2019 |
| AJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados) | Prestamista | RDL 17/2018 |
| Tasación del inmueble | Prestatario | Art. 14.1.e Ley 5/2019 |
| Copia simple de la escritura | El que la solicite | Art. 14.1.e Ley 5/2019 |
El prestatario, por tanto, solo paga la tasación obligatoriamente. El resto de gastos de constitución son del prestamista.
Acta previa notarial: gratuita
La acta previa de transparencia material, en la que el notario verifica contigo (sin presencia del prestamista) que has recibido y entendido la documentación, es obligatoria y gratuita para el prestatario. La paga el prestamista. Si alguien te pide pagar por ella, hay un error: pídelo aclarar por escrito.
Cantidades razonables a esperar
Las cifras varían según la operación, pero como referencia para un préstamo con garantía hipotecaria de importe medio:
- Tasación: entre 250 y 600 € + IVA, según el inmueble y la sociedad de tasación. Vivienda estándar suele estar en 300–400 €.
- Aranceles notariales: regulados por arancel oficial; entre 600 y 1.500 € según el importe del préstamo. Los paga el prestamista.
- Registro de la Propiedad: arancel oficial; entre 200 y 700 € según importe. Los paga el prestamista.
- Gestoría: 300–600 €, los paga el prestamista.
- AJD: el impuesto se calcula como porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria; lo paga el prestamista.
El prestatario, en una operación estándar, asume entre 250 y 600 € en concepto de tasación.
Préstamos a empresas: el reparto difiere
El reparto que recoge la Ley 5/2019 protege a los consumidores (personas físicas). En operaciones a sociedades mercantiles, autónomos o profesionales — donde no aplica esa protección — el reparto se acuerda contractualmente entre las partes y figura en la escritura.
En la práctica, en operaciones empresariales lo habitual es que el prestatario asuma una parte de los gastos notariales y registrales. La FEIN o documento equivalente que se entregue debe especificarlo con detalle. Más información en la página de préstamos con garantía hipotecaria para empresas.
Cancelación de hipoteca: otros gastos
Cuando el préstamo se amortiza completamente, conviene cancelar la inscripción registral de la garantía. Hay dos opciones:
- Cancelación económica. No haces nada. La hipoteca caduca por el paso del tiempo (20 años desde el último vencimiento). Sin coste.
- Cancelación registral. Solicitas escritura de cancelación al notario y la inscribes en el registro. Coste aproximado: 600–1.000 € entre notario, registro y gestoría. Se hace cuando vas a vender el inmueble o pedir una nueva hipoteca.
Comisiones por amortización anticipada
La Ley 5/2019 limita las comisiones por amortización anticipada en hipotecas a consumidores. Los topes legales son:
- Hipotecas a tipo variable: 0,25% durante los primeros 3 años o 0,15% durante los primeros 5, según pacte el contrato. A partir de ese plazo, sin coste.
- Hipotecas a tipo fijo: 2% durante los primeros 10 años, 1,5% después. Solo procede si la amortización causa pérdida financiera al prestamista.
En operaciones a empresas, las comisiones se pactan libremente y figuran en el contrato.
Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento legal o financiero personalizado. Las cantidades son orientativas; tu FEIN refleja los costes exactos de tu operación. Si quieres revisar los costes de una operación concreta, contáctanos sin coste.
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